Ein Bauprojekt beginnt nicht erst mit dem ersten Handwerkertermin. Schon vor dem Baustart solltest du klären, wer bei Schäden auf dem Grundstück haftet, wie der entstehende Rohbau geschützt ist und wann der Versicherungsschutz für das fertige Haus greifen soll. Im Interview ordnet Stephanie Eder die wichtigsten Fragen ein. Sie ist Inhaberin der Versicherungs- und Finanzagentur Stephanie Eder e.K. in Bad Heilbrunn einer unabhängigen Mehrfachagentur, die seit 1930 in Familienhand ist. Als Partner für Versicherungen in Bad Tölz und dem Bayerischen Oberland betreut die Agentur heute in vierter Generation Privatkunden, Gewerbebetriebe und landwirtschaftliche Unternehmen. Die fachliche Grundlage hat sie mit einem dualen BWL-Studium in der Fachrichtung Versicherung gelegt.
Hausbau Blog & Bautagebuch: Warum sollte der Versicherungsschutz schon vor dem Baustart Thema sein?
Stephanie Eder: Weil die Risiken nicht erst mit dem Einzug beginnen. Ab dem ersten Tag auf der Baustelle entstehen Haftungs- und Sachrisiken: Als Bauherr trägst du die Verantwortung dafür, dass die Baustelle verkehrssicher ist und niemand zu Schaden kommt weder ein Nachbar, der das Grundstück betritt, noch ein Handwerker oder ein spielendes Kind, das unbefugt auf die Baustelle gerät. Gleichzeitig kann am entstehenden Bauwerk selbst einiges passieren, von Sturmschäden bis zum Diebstahl von Baumaterial. In der Beratungspraxis zeigt sich immer wieder, dass bestehende Verträge wie die private Haftpflicht ungeprüft als ausreichend angesehen werden. Das ist riskant, denn typische Bauherrenrisiken sind dort häufig gar nicht oder nur in engen Grenzen eingeschlossen. Wer den Schutz frühzeitig plant, vermeidet Lücken ebenso wie doppelte Absicherungen und entscheidet nicht erst unter Zeitdruck, wenn der Baubeginn unmittelbar bevorsteht.
Hausbau Blog & Bautagebuch: Welche Absicherung gehört in die Bauphase?
Stephanie Eder: In der Bauphase geht es um drei unterschiedliche Risiken, die du auseinanderhalten solltest. Erstens die Haftung gegenüber Dritten: Die Bauherrenhaftpflicht greift, wenn andere durch das Bauvorhaben zu Schaden kommen etwa wenn sich jemand auf der ungesicherten Baustelle verletzt oder das Nachbargrundstück beschädigt wird. Sie läuft in der Regel für die Dauer der Bauzeit; beim konventionellen Hausbau sind bis zu zwei Jahre üblich, bei einem Fertighaus mit kurzer Montagezeit genügt oft eine deutlich kürzere Laufzeit. Zweitens der Schutz der eigenen Bauleistung: Die Bauleistungsversicherung deckt Schäden am entstehenden Bauwerk selbst, zum Beispiel durch Sturm, Vandalismus oder den Diebstahl bereits verbauter Materialien. Drittens der Brandschutz des Rohbaus: Die Feuerrohbauversicherung springt bei Schäden durch Brand, Blitzschlag und Explosion ein ein reales Risiko, wenn mit offenen Flammen gearbeitet wird oder die Elektrik noch provisorisch ist. Viele Anbieter stellen die Feuerrohbauversicherung für die Bauzeit beitragsfrei, sofern anschließend die Wohngebäudeversicherung beim selben Anbieter abgeschlossen wird. Auch der Verband Privater Bauherren rät zu dieser abgestimmten Kombination aus Bauherrenhaftpflicht, Bauleistungs- und späterer Wohngebäudeversicherung. Wichtig ist in jedem Fall: Laufzeiten, Deckungssummen und Bedingungen vor Baubeginn prüfen, statt sich auf pauschale Zusagen zu verlassen.
Hausbau Blog & Bautagebuch: Was ändert sich bei Sanierung und Eigenleistung?
Stephanie Eder: Sanierung ist ein Dauerthema in diesem Blog zuletzt ging es etwa um den Fenstertausch im Altbau und seine typischen Stolpersteine. Doch auch abseits der handwerklichen Fragen hat jedes solche Vorhaben eine versicherungsrechtliche Seite.
Bei Sanierungen am bestehenden Gebäude gilt zunächst: Umfang und Bauzeit der Maßnahme sollten dem Versicherer gemeldet werden. Ob dafür eine eigene Bauleistungsversicherung nötig ist oder ob die bestehende Gebäudeversicherung die Baumaßnahme mit abdeckt, hängt von den Vertragsbedingungen und der Größenordnung des Projekts ab pauschal lässt sich das nicht beantworten. Ähnlich verhält es sich bei Eigenleistungen: Wer selbst Hand anlegt oder Freunde und Familie einspannt, sollte zwei Dinge klären. Zum einen, ob Schäden durch die eigene Mithilfe von der privaten Haftpflicht getragen werden das ist je nach Tarif unterschiedlich geregelt. Zum anderen der Unfallschutz der Helfer: Private Bauhelfer müssen in der Regel bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft gemeldet werden, ergänzend kann eine Bauhelfer-Unfallversicherung sinnvoll sein. Auch hier lohnt der Blick in die bestehenden Verträge, bevor es losgeht.
Hausbau Blog & Bautagebuch: Wann wird aus dem Bauprojekt ein versichertes Wohngebäude?
Stephanie Eder: Spätestens mit der Fertigstellung und Abnahme endet die Bauphase und damit beginnt der klassische Gebäudeschutz. Die Wohngebäudeversicherung sichert das Haus selbst ab, nicht den Hausrat; dafür ist eine separate Hausratversicherung zuständig. In der Grunddeckung geht es um die Gefahren Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel. Weitere Elementargefahren wie Starkregen, Überschwemmung oder Rückstau sind dagegen meist nur über einen zusätzlichen Baustein versichert, wie die Verbraucherzentrale in ihrem Ratgeber zur Wohngebäudeversicherung erläutert. Gerade der Elementarbaustein wird oft übersehen, obwohl er je nach Lage des Grundstücks sehr relevant sein kann. Gesetzlich vorgeschrieben ist die Wohngebäudeversicherung nicht; in der Praxis verlangen Banken sie jedoch häufig als Voraussetzung für einen Immobilienkredit, wie auch aus den Verbraucherinformationen der BaFin zur Wohngebäudeversicherung hervorgeht. Nach dem Einzug gilt außerdem: Wer später wertsteigernd umbaut etwa einen Anbau, eine hochwertigere Ausstattung oder eine Photovoltaikanlage –, sollte das dem Versicherer melden, damit Versicherungssumme und Schutz zum tatsächlichen Wert des Gebäudes passen.
Hausbau Blog & Bautagebuch: Welche Fragen sollten Eigentümer in ein Beratungsgespräch mitnehmen?
Stephanie Eder: Je konkreter die Angaben, desto passgenauer lässt sich die Absicherung gestalten. Hilfreich sind Informationen zur Bauart und zur geplanten Nutzung, zur Wohnfläche und zur Bausumme, zum Standort und zu möglichen Naturgefahren in der Region etwa ob es in der Umgebung bereits Hochwasser oder Starkregenschäden gegeben hat. Dazu kommen der geplante Zeitrahmen der Bauphase, der Umfang der Eigenleistungen und die Frage, ob technische Anlagen wie eine Wärmepumpe oder eine Photovoltaikanlage vorgesehen sind. Auch bestehende Verträge von der privaten Haftpflicht bis zur Gebäudeversicherung eines Vorbesitzers gehören auf den Tisch, ebenso die Finanzierung, weil Banken eigene Anforderungen an den Versicherungsnachweis stellen können. Wer in Bad Heilbrunn, Bad Tölz oder dem Bayerischen Oberland baut oder saniert, kann diese Punkte in einem persönlichen Gespräch mit der Versicherungs- und Finanzagentur Stephanie Eder durchgehen und bestehende Verträge gleich mit einbeziehen lassen.
Hausbau Blog & Bautagebuch: Was ist der wichtigste Rat für Bauherren?
Stephanie Eder: Den Versicherungsschutz nicht erst dann zu prüfen, wenn etwas passiert ist. Idealerweise steht die Absicherung, bevor die Baustelle eingerichtet wird und sie wird angepasst, sobald sich am Projekt etwas ändert: eine längere Bauzeit, ein erweiterter Umfang, zusätzliche Gewerke. Ebenso wichtig ist es, Vertragsunterlagen, Anmeldungen und Zuständigkeiten sauber zu dokumentieren. Dann ist im Ernstfall klar, wer für welchen Schaden einsteht und es gibt keine Diskussionen über Lücken, die eigentlich niemand wollte.
Das Gespräch zeigt: Nicht die einzelne Police entscheidet, sondern das Zusammenspiel entlang der Projektphasen von der Baustelle über die Sanierung bis zum fertigen Wohngebäude. Eine individuelle Prüfung vor Baustart und bei relevanten Änderungen bleibt der verlässlichste Weg, damit der Schutz zum Projekt passt.
