Ein Hausverkauf beginnt selten mit dem ersten Inserat. Häufig steht zunächst eine Kiste mit Bauplänen, Rechnungen und Unterlagen aus verschiedenen Jahren auf dem Tisch. Dazu kommen Fragen: Welche Angaben zur Wohnfläche liegen vor? Was wurde am Gebäude verändert? Wann könnte die Übergabe stattfinden? Wenn Du diese Punkte vor dem Vermarktungsstart ordnest, kannst Du Dein Haus verständlich beschreiben und auf Fragen von Interessenten besser vorbereitet reagieren.
Verkaufsanlass und Zeitplan zuerst sortieren
Bevor Du Unterlagen zusammensuchst, hilft ein Blick auf Deine eigene Situation. Ist das Haus noch bewohnt, steht es leer oder ist es vermietet? Benötigst Du den Verkaufserlös für einen Umzug oder ein anderes Wohnprojekt? Von solchen Rahmenbedingungen hängt ab, wie Du Besichtigungen organisieren kannst und welcher Übergabezeitpunkt für Dich überhaupt praktikabel wäre. Ein gewünschter Termin ist dabei zunächst eine Planungsgröße, keine Zusage an künftige Käufer.
Auch Entscheidungen, die nicht allein bei Dir liegen, gehören früh auf den Tisch. Bei gemeinsamem Eigentum sollten die Beteiligten ihre Vorstellungen abstimmen. Läuft noch eine Finanzierung, ist es sinnvoll, die entsprechenden Unterlagen und Ansprechpartner griffbereit zu haben. Das erspart keine individuelle Prüfung, macht aber deutlich, welche Fragen Du klären möchtest, bevor aus ersten Gesprächen konkrete Verhandlungen werden. So bestimmst Du den Rahmen des Verkaufs, statt ihn erst während der Vermarktung festlegen zu müssen.
Objektunterlagen zu einer nachvollziehbaren Hausakte bündeln
Eine gute Hausakte muss nicht aufwendig gestaltet sein. Entscheidend ist, dass Du Angaben zum Gebäude wiederfindest und einordnen kannst. Dazu zählen beispielsweise ein Grundbuchauszug, Baupläne, vorhandene Wohnflächenberechnungen sowie Belege über Modernisierungen und größere Reparaturen. Vergleiche ältere Dokumente mit dem heutigen Zustand: Wurde ein Raum anders genutzt, ein Anbau errichtet oder die Heizung ausgetauscht, sollten Beschreibung und vorhandene Nachweise zusammenpassen. Gerade bei Flächenangaben ist es besser, die zugrunde liegende Berechnung zu prüfen, als eine Zahl ungeprüft aus einem alten Inserat zu übernehmen.
Der Grundbuchauszug beim Immobilienkauf verdient besondere Aufmerksamkeit, weil er Informationen zum Grundstück und zu eingetragenen Rechten enthält. Bei einer Eigentumswohnung kommen andere Unterlagen hinzu als bei einem freistehenden Haus; bei einem vermieteten Objekt sind zudem die bestehenden Mietunterlagen für die Vorbereitung wichtig. Sortiere die Dokumente nach Themen und halte fest, welche Fassung aktuell ist. Dann musst Du eine Frage zu einer früheren Baumaßnahme nicht anhand verstreuter Rechnungen aus dem Gedächtnis beantworten.
Zustand und Energieinformationen offen dokumentieren
Interessenten sehen bei einer Besichtigung vieles selbst. Dennoch hilft eine sachliche Bestandsaufnahme vorab: Welche Bauteile wurden erneuert, welche Arbeiten stehen möglicherweise an und welche Mängel sind Dir bekannt? Notiere konkrete Beobachtungen statt pauschaler Urteile wie „alles saniert“. Eine erneuerte Heizung sagt beispielsweise noch nichts über den Zustand von Dach oder Fenstern aus. Ordne Rechnungen und gegebenenfalls Fotos den jeweiligen Maßnahmen zu. Dadurch kannst Du zwischen ausgeführten Arbeiten, geplanten Vorhaben und bloßen Vermutungen unterscheiden.
Prüfe außerdem früh, ob ein Energieausweis für das Gebäude vorliegt und ob seine Angaben zum aktuellen Objekt passen. Die Regeln zum Anlass und Zeitpunkt des Energieausweises betreffen auch den Verkauf: Der Ausweis muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Für Deine Vorbereitung heißt das: Verschiebe dieses Thema nicht bis zum ersten Besichtigungstermin. Energieinformationen gehören ebenso zur nachvollziehbaren Darstellung des Hauses wie Angaben zu Zustand und ausgeführten Arbeiten. Sie ersetzen allerdings keine genaue Beschreibung einzelner Bauteile.
Preis, Exposé und Besichtigungen am konkreten Objekt ausrichten
Ein persönlicher Wunschpreis ist verständlich, reicht als Grundlage für die Vermarktung aber nicht aus. Die Lage, die Größe, der dokumentierte Zustand und die Ausstattung müssen gemeinsam betrachtet werden. Das gilt für moderne Immobilien in Eichsfeld ebenso wie für ein älteres Haus mit anstehenden Arbeiten. Ein Exposé sollte diese Unterschiede erkennbar machen: mit überprüften Objektdaten, aussagekräftigen Bildern und Formulierungen, die den tatsächlichen Zustand treffen. Wer eine Modernisierung erwähnt, sollte möglichst auch sagen können, was genau gemacht wurde.
Bonea Gebäudemanagement ist im Landkreis Eichsfeld sowie in weiteren Teilen Nordthüringens und der südlichen Harzregion tätig. Das Unternehmen bietet Immobilienverkauf und -vermarktung an. Welche Schritte Du selbst übernimmst und welche Aufgaben Du bei der Vermarktung abgeben möchtest, kannst Du anhand Deiner verfügbaren Zeit und der vorhandenen Unterlagen wie Grundbuchauszug, Bauplänen oder Modernisierungsnachweisen abwägen. Für Dich bleibt unabhängig davon wichtig, die Informationen über Dein Haus vollständig zusammenzutragen: Eine sorgfältige Vorbereitung macht Angaben zu Zustand und Ausstattung leichter überprüfbar, bekannte Eigenheiten des Gebäudes kennst Du jedoch oft am besten.
Für Besichtigungen lohnt sich ein kurzer Probelauf durch Haus und Grundstück. Sind alle vereinbarten Räume zugänglich? Kannst Du erklären, welche Technik vorhanden ist und welche Unterlagen dazu vorliegen? Notiere wiederkehrende Fragen nach den ersten Terminen und prüfe, ob das Exposé an einer Stelle präziser werden sollte. So entsteht aus jeder Besichtigung auch ein besseres Bild davon, welche Informationen Interessenten für ihre Entscheidung benötigen.
Übergabe schon vor dem Verkauf mitdenken
Die Übergabe wirkt zu Beginn der Vermarktung noch weit entfernt. Gerade deshalb lässt sie sich ohne Zeitdruck vorbereiten. Verschaffe Dir einen Überblick über sämtliche Schlüssel, auch für Nebengebäude, Briefkasten oder Gartentor. Sammle Bedienungsanleitungen, Wartungsnachweise und Unterlagen zu Einbauten, die im Haus verbleiben sollen. Überlege zudem, wie Du Zählerstände bei der Übergabe festhalten und welche Ansprechpartner für Versorgungsverträge oder laufende Dienstleistungen relevant werden könnten.
Wichtig ist die Trennung zwischen Planung und Vereinbarung. Ein Übergabeprotokoll kann später den Zustand, übergebene Schlüssel, Unterlagen und abgelesene Zählerstände dokumentieren. Was verkauft wird und welcher Zustand oder Termin vereinbart ist, sollte dagegen rechtzeitig für den Kaufvertrag abgestimmt werden. Für den Verkauf eines Grundstücks ist eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrags erforderlich. Bevor Du den Termin vereinbarst, kannst Du klären, welche Schlüssel, Dokumente und Einbauten für die Übergabe im Kaufvertrag berücksichtigt werden sollen. Auch wenn Du Aufgaben abgibst, hilft Dir eine eigene Übersicht darüber, was am Ende tatsächlich übergeben werden soll.
Mit einer geordneten Ausgangslage in die Vermarktung gehen
Du musst vor dem ersten Inserat nicht jede spätere Käuferfrage vorwegnehmen. Ein sinnvoller Anfang ist, den möglichen Zeitrahmen festzulegen und die vorhandenen Dokumente in einer Hausakte zu sammeln. Danach kannst Du Angaben zu Zustand und Energieausweis prüfen und überlegen, wie das Objekt zutreffend beschrieben werden soll. Die Vorbereitung der Übergabe zeigt zugleich, welche praktischen Punkte noch offen sind. Auf dieser Grundlage lassen sich Exposé, Besichtigungen und Gespräche über den Verkauf deutlich konkreter führen bezogen auf Dein Haus statt auf allgemeine Erwartungen an den Immobilienmarkt.
