Wer in Frankfurt ein Haus kauft, erbt oder verkauft, steht schnell vor einer Zahl, die alles entscheidet: dem Verkehrswert. Doch wie kommt dieser Wert zustande und warum sind Online-Rechner und schnelle Maklerschätzungen oft nicht genug? Im Interview erklärt der Bauingenieur und Sachverständige Andreas Jochim, worauf es bei einer belastbaren Immobilienbewertung im Rhein-Main-Gebiet wirklich ankommt.
Warum eine fundierte Bewertung mehr ist als eine Zahl
Hausbau Blog & Bautagebuch: Herr Jochim, der Frankfurter Immobilienmarkt gilt als besonders unübersichtlich. Warum?
Andreas Jochim: „Weil er extrem heterogen ist. Gründerzeitaltbauten im Nordend, Reihenhäuser in Sachsenhausen, freistehende Einfamilienhäuser im Taunusvorland jede Lage hat ihre eigene Wertlogik. Eine seriöse Bewertung beginnt deshalb nicht am Schreibtisch, sondern vor Ort. Ich selbst betreibe ein Ingenieurbüro mit Schwerpunkt auf Immobilienbewertung, Bauschadensgutachten, Schadstoffanalysen, Gebäudeenergieberatung und Sanierungsbegleitung. Wer in unserer Region nach einem belastbaren Verkehrswert sucht, ist beiqualifizierten Immobiliengutachtern in Frankfurtan der richtigen Stelle besonders dann, wenn Bauingenieurwesen und Bewertungserfahrung kombiniert werden.“
Hausbau Blog & Bautagebuch: Was unterscheidet ein Gutachten von einer Maklerpreisschätzung?
Andreas Jochim: „Die Methodik. Ein Gutachten auf Basis des § 194 BauGB und der Immobilienwertermittlungsverordnung folgt klar definierten Verfahren Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren und ist gegenüber Gerichten, Finanzämtern oder in Erbauseinandersetzungen in der Regel deutlich belastbarer als eine grobe Marktschätzung.“
Wann brauchst du wirklich ein Gutachten?
Hausbau Blog & Bautagebuch: Wann lohnt sich ein vollständiges Verkehrswertgutachten und wann nicht?
Andreas Jochim: „Nicht jeder Verkauf erfordert ein Vollgutachten. Es gibt aber Situationen, in denen sich die Investition praktisch immer lohnt. Für mich gibt es da vier typische Fälle:
- Erbschaft und Schenkung: Das Finanzamt ermittelt den Wert nach standardisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes, die im Einzelfall vom tatsächlichen Marktwert abweichen können. Über § 198 BewG ist der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch ein qualifiziertes Gutachten möglich.
- Scheidung: Wenn eine Immobilie geteilt wird, braucht man einen neutralen Wert, der beide Seiten überzeugt.
- Kauf älterer Bestandsimmobilien: Versteckte Mängel an Dach, Keller oder Haustechnik können erhebliche Folgekosten verursachen.
- Zwangsversteigerung und gerichtliche Verfahren: Hier sind formal korrekte Gutachten regelmäßig zwingend erforderlich.“
Worauf bei einer Frankfurter Immobilie zuerst geschaut wird
Hausbau Blog & Bautagebuch: Wie sieht dein typischer Ablauf bei einer Bewertung aus?
Andreas Jochim: „Ich beginne mit den Unterlagen Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung und Energieausweis. Erst danach gehe ich vor Ort. Bei der Besichtigung achte ich auf Bauzustand, Feuchteschäden, Schadstoffrisiken in älteren Häusern und auf den energetischen Standard. Gerade Letzteres wird zunehmend wertentscheidend, seit das Gebäudeenergiegesetz Anforderungen an Bestandsimmobilien stellt.“
Hausbau Blog & Bautagebuch: Was wird in Frankfurt besonders häufig unterschätzt?
Andreas Jochim: „Die Bodenrichtwertkarte. Schon zwischen benachbarten Straßenzügen können in Frankfurt deutliche Unterschiede beim Bodenrichtwert liegen. Wer das nicht kennt, verschätzt sich schnell. Die offiziellen Bodenrichtwerte, die der Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main bereitstellt, sind für mich dabei eine wichtige, aber natürlich nicht die einzige Grundlage.“
Qualifikation: Worauf du bei der Auswahl achten solltest
Hausbau Blog & Bautagebuch: Der Begriff „Sachverständiger“ ist in Deutschland nicht gesetzlich geschützt. Woran erkennst du als Auftraggeber einen seriösen Gutachter?
Andreas Jochim: „An nachvollziehbaren Qualifikationen. Ich rate dazu, auf vier Kriterien zu achten:
- Eine akademische Ausbildung im Bauingenieurwesen, in der Architektur oder Immobilienwirtschaft.
- Eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine akkreditierte Stelle oder die öffentliche Bestellung und Vereidigung durch eine Industrie- und Handelskammer.
- Nachweisliche Erfahrung mit der jeweiligen Immobilienart und Region.
- Unabhängigkeit also keine Provisionsinteressen am Verkauf.
Ich selbst arbeite als Bauingenieur und zertifizierter Gutachter und biete darüber hinaus Bauschadensgutachten, Schadstoffanalysen, Gebäudeenergieberatung und Sanierungsbegleitung an. Diese Kombination aus Bewertung, Bauschadens- und Schadstoffanalyse, Energieberatung und Begleitung von Sanierungen aus einer Hand ist im Mittelstand der Sachverständigen eher die Ausnahme als die Regel, bietet dem Auftraggeber aber einen enormen Mehrwert.“
Was ein Gutachten kostet und was es einbringt
Hausbau Blog & Bautagebuch: Mit welchen Kosten musst du als Auftraggeber rechnen?
Andreas Jochim: „Das hängt von Aufwand und Objekt ab. Für ein Einfamilienhaus bewegen sich Vollgutachten in der Praxis häufig im niedrigen vierstelligen Bereich. Kurzgutachten für interne Zwecke sind günstiger, aber nicht überall einsetzbar.“
Hausbau Blog & Bautagebuch: Lohnt sich das?
Andreas Jochim: „Die Frage ist nicht, was ein Gutachten kostet, sondern was es verhindert. Ein nicht erkannter Sanierungsstau am Dach oder ein zu hoch angesetzter Steuerwert können die Gutachterkosten schnell übersteigen.“
