Darf mein Vermieter meine Wohnung auf Sauberkeit prüfen?

Die Vorstellung, dass der Vermieter unangekündigt zur Tür steht, um die Sauberkeit der Wohnung zu beurteilen, sorgt bei vielen Mieterinnen und Mietern für Unsicherheit. Doch was ist rechtlich erlaubt? Grundsätzlich gilt: Die Wohnung ist während des Mietverhältnisses das Zuhause des Mieters – mit allen Rechten und Pflichten. Der Vermieter hat nach Übergabe der Schlüssel keinen generellen Zutrittsanspruch mehr.

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Was sagt das Mietrecht zur Kontrolle der Wohnung durch den Vermieter?

Das deutsche Mietrecht schützt die sogenannte Unverletzlichkeit der Wohnung. Sie ist Teil des Grundgesetzes (Artikel 13 GG) und verleiht dem Mieter das Hausrecht. Ohne ausdrückliche Zustimmung oder triftigen Grund darf der Vermieter die Wohnung nicht betreten – auch nicht, um den Reinigungszustand zu begutachten.

Unter welchen Umständen darf der Vermieter die Wohnung besichtigen?

Es gibt Situationen, in denen eine Wohnungsbesichtigung rechtlich zulässig ist. Diese müssen jedoch gut begründet und in aller Regel vorher angekündigt sein. Mögliche Gründe können sein:

Verdacht auf erhebliche Schäden oder Vermüllung
Geplante Modernisierungen oder notwendige Reparaturen
Möglicher Wohnungsverkauf oder Neuvermietung
Abnahme der Wohnung zum Ende des Mietverhältnisses

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In all diesen Fällen muss der Vermieter die Besichtigung rechtzeitig ankündigen. Spontane Kontrollbesuche sind unzulässig und können sogar als Hausfriedensbruch gewertet werden.

Sauberkeit als Streitpunkt – wann wird es kritisch?

Solange die Sauberkeit in der Wohnung keine Substanzschäden oder Gesundheitsgefährdung verursacht, ist sie rechtlich irrelevant. Ein gewisser Grad an Unordnung oder Staub ist Privatsache. Anders sieht es aus, wenn der Zustand der Mietwohnung zur Entstehung von Schimmel, Ungeziefer oder anderen Schäden führt.

Beispiele für problematische Zustände sind:

Feuchträume wie Bad und Küche werden dauerhaft nicht gelüftet
Essensreste bleiben offen liegen und ziehen Ungeziefer an
Müll wird nicht entsorgt und sorgt für Geruchsbelästigung
Sanitärbereiche werden so wenig gepflegt, dass Schimmel entsteht

In solchen Fällen hat der Vermieter nicht nur das Recht, sondern auch die Pflicht, den Zustand zu prüfen und Abhilfe zu verlangen – denn er haftet letztlich für Schäden am Eigentum.

Welche Rechte haben Mieter bei Kontrollwünschen des Vermieters?

Auch wenn die Wohnung stark verschmutzt oder verwahrlost wirkt: Der Vermieter darf sie nicht eigenmächtig betreten. Mieter haben ein Recht auf Privatsphäre und Selbstbestimmung – auch wenn ihr Sauberkeitsverständnis nicht dem des Vermieters entspricht. Selbstverständlich besteht jedoch eine Pflicht zur ordentlichen Nutzung der Mieträume.

Für einen Besuch zur Zustandsprüfung gilt:

Es braucht einen sachlichen Grund (etwa Verdacht auf Schäden)
Der Termin muss mindestens 24 Stunden vorher angekündigt werden
Der Zutritt erfolgt nur mit Zustimmung des Mieters
Die Besichtigung sollte möglichst gemeinsam erfolgen

Mehrfache Kontrollbesuche pro Jahr ohne konkreten Anlass sind nicht erlaubt. Auch das Argument, der Vermieter wolle „einen Überblick über den Zustand“ erhalten, reicht in der Regel nicht aus. Hier kann das Verhalten schnell als unzulässiger Eingriff in die Privatsphäre gewertet werden.

Was passiert, wenn Mieter wiederholt keinen Zutritt gewähren?

Wenn Mieter berechtigte Besichtigungstermine grundlos verweigern, kann das als Pflichtverletzung ausgelegt werden. In extremen Fällen – etwa bei begründetem Verdacht auf massive Schäden – kann der Vermieter sogar eine einstweilige Verfügung beantragen, um sich Zutritt zur Wohnung zu verschaffen. Dies ist jedoch die absolute Ausnahme.

Umgekehrt gilt: Wenn der Vermieter ohne Ankündigung erscheint oder eigenmächtig die Wohnung betritt, kann das rechtliche Konsequenzen haben – bis hin zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter wegen Verletzung der Privatsphäre.

Tipp: Reinigungszustand im Bad und Küche im Blick behalten

Während der Vermieter keinen Anspruch auf eine blitzblanke Wohnung hat, ist es ratsam, insbesondere Feuchträume regelmäßig zu reinigen – nicht nur aus hygienischen Gründen, sondern auch, um langfristige Schäden zu vermeiden. Schimmel oder Kalkablagerungen in der Duschkabine können schnell als Verwahrlosung ausgelegt werden. In diesem Zusammenhang lohnt sich ein Blick auf die Reinigungstipps für sensible Bereiche, etwa zur Glasreinigung im Bad.

Wann ist eine Verwahrlosung der Wohnung ein Kündigungsgrund?

Eine unordentliche Wohnung ist nicht automatisch ein Kündigungsgrund. Das Mietrecht zieht klare Grenzen zwischen subjektivem Ordnungsempfinden und objektivem Schaden. Erst wenn der Zustand der Wohnung so gravierend ist, dass er den Gebrauch der Mietsache oder andere Hausbewohner beeinträchtigt, kann der Vermieter handeln.

Als Verwahrlosung gelten z. B.:

Stark verschmutzte Böden oder Sanitäranlagen, die zu Schimmelbildung führen
Offene Mülllagerung in mehreren Räumen
Schädlingsbefall durch mangelnde Hygiene
Übermäßiger Geruch, der auch in andere Wohnungen dringt

Solche Zustände können eine Abmahnung und im Wiederholungsfall auch eine Kündigung rechtfertigen. Wichtig: Es müssen stets Beweise vorliegen. Fotos oder Zeugen können helfen, einen Zustand zu dokumentieren – etwa im Rahmen einer angekündigten Wohnungsbesichtigung.

Kontrollwunsch oder Misstrauen? Wie mit dem Vermieter kommunizieren

Viele Konflikte rund um das Thema Sauberkeit entstehen durch mangelnde Kommunikation. Vermieter machen sich Sorgen, wenn sie die Wohnung lange nicht gesehen haben, etwa bei langjährigen Mietverhältnissen oder auffälligem Verhalten der Mieter. Umgekehrt fühlen sich Mieter durch wiederholte Anfragen oder unangemeldete Kontrollwünsche übergangen.

In solchen Fällen hilft ein klärendes Gespräch. Ein Termin kann gemeinsam festgelegt werden, bei dem beide Seiten respektvoll miteinander umgehen. Mieter können darauf bestehen, dass die Besichtigung kurz und zweckbezogen erfolgt. Der Vermieter wiederum sollte klar benennen, aus welchem Grund er Einsicht in den Wohnungszustand wünscht.

So lassen sich Missverständnisse vermeiden – und der rechtlich heikle Boden eines Kontrollbesuchs wird nicht betreten.

Was sagt die Rechtsprechung zu Sauberkeitskontrollen durch den Vermieter?

Gerichte urteilen in diesen Fällen mit besonderem Augenmerk auf die Unverletzlichkeit der Wohnung. Zahlreiche Entscheidungen bestätigen: Der Vermieter darf die Wohnung nur in Ausnahmefällen betreten – und nur dann, wenn es einen nachvollziehbaren Grund gibt.

Einige Beispiele aus der Rechtsprechung:

AG Münster (Az. 38 C 1858/08): Mehrmalige Besuche zur Kontrolle der Ordnung wurden als unzulässige Belästigung gewertet.
LG Berlin (Az. 67 S 416/09): Der Vermieter hatte keinen Anspruch auf Besichtigung der Wohnung ohne konkreten Grund, auch nicht bei beabsichtigtem Verkauf.
AG Würzburg (Az. 13 C 779/10): Verwahrlosung mit Schimmelbildung und Geruchsbelästigung rechtfertigt Zutrittsrecht bei vorheriger Ankündigung.

Die Gerichte betonen dabei stets: Das Persönlichkeitsrecht des Mieters steht über pauschalem Kontrollinteresse. Eine allgemeine Angst vor Schmutz, Unordnung oder schlechter Pflege genügt nicht.

Was gilt bei Wohngemeinschaften und Untermietverhältnissen?

In Wohngemeinschaften (WGs) oder bei Untermietverhältnissen wird die Rechtslage oft komplizierter. Wenn der Vermieter nur einen Hauptmieter kennt, aber dieser weitere Räume untervermietet, stellt sich die Frage: Darf der Vermieter dann überhaupt in Gemeinschaftsräume oder Zimmer anderer Personen?

Die Antwort ist differenziert:

Bei WGs mit gemeinsamen Mietvertrag darf der Vermieter mit Zustimmung eines Mieters alle Räume betreten – aber nur unter Einhaltung der üblichen Regeln (Ankündigung, triftiger Grund).
Bei Untermietverträgen, in denen der Hauptmieter Teilbereiche weitervermietet, hat der Vermieter gegenüber dem Untermieter keinen direkten Zugriff. Hier darf er nur mit Zustimmung des Hauptmieters und unter Angabe eines legitimen Grundes die Wohnung betreten.

In beiden Fällen gilt: Gemeinschaftsräume wie Flur, Küche oder Bad sind besonders sensibel. Der Zustand dieser Räume kann bei Unstimmigkeiten zur Eskalation führen – vor allem, wenn sich die Beteiligten gegenseitig für Schmutz oder Schäden verantwortlich machen. Ein klar geregelter Reinigungsplan und Transparenz im Mietverhältnis helfen, Konflikte zu vermeiden.

Fazit: Keine Kontrolle ohne Anlass – das Recht auf Privatsphäre überwiegt

Zusammengefasst lässt sich sagen: Der Vermieter darf die Wohnung nicht auf Verdacht oder aus persönlichem Interesse an der Sauberkeit betreten. Die Mietwohnung ist das Zuhause des Mieters – und damit rechtlich besonders geschützt. Nur wenn es triftige Gründe gibt, etwa Schäden, Vermüllung oder konkrete Beschwerden, ist ein Besuch gerechtfertigt.

Spontane Kontrollwünsche sind weder statthaft noch rechtlich durchsetzbar. Wer als Vermieter trotzdem regelmäßig „nach dem Rechten sehen“ will, riskiert Konflikte – und im schlimmsten Fall eine Klage. Mieter hingegen sollten sich bewusst sein, dass extreme Unordnung oder hygienische Mängel nicht folgenlos bleiben: Die Pflicht zur pfleglichen Behandlung der Wohnung besteht weiterhin.

Das Gleichgewicht zwischen Privatsphäre und berechtigtem Interesse lässt sich in der Praxis nur durch Kommunikation und gegenseitigen Respekt halten – nicht durch Kontrolle.

Tomke Schwede

Hi ich bin Tomke Schwede, eigentlich bin ich Online-Marketer mit Leib und Seele. Mit meinem eigenen Hausbau aber, habe ich mich dazu entschlossen diesen Blog hier aufzubauen. In dieser Zeit habe ich es gelernt, Bauherr zu sein zu lieben. Nun kann ich meine beiden Leidenschaften verbinden und unterstütze Bauherren und werdende Bauherren dabei erfolgreich zum eigenen Haus zu kommen. Ich teile dabei mein Wissen, welches ich mir durch echte eigene Erfahrungen und sehr viel Recherche aufgebaut habe.